HUG 안심전세대출 90%, 청년·신혼부부는 90%까지 가능이라는 말이에요.
전세보증금 3억원이면 2억 7천만원까지 대출이 나온다는 얘기니까 솔깃할 수밖에 없거든요.
그런데 막상 은행 상담을 받아보면 90%가 안 나오는 경우가 생각보다 많습니다.
저도 처음에는 90%면 충분하겠다고 생각했는데 알아보고 나서 생각이 완전히 달라졌어요.
90%는 보증 비율의 최대치일 뿐이고 실제 내 손에 들어오는 금액은 집의 권리관계와 소득에 따라 전혀 다르게 나옵니다.
오늘은 그 차이를 있는 그대로 정리해드릴게요.
HUG 안심전세대출이 뭔지 먼저 파악하세요
HUG 안심전세대출은 정확히 말하면 주택도시보증공사의 전세금안심대출보증을 활용한 전세자금대출입니다.
은행에서 전세대출을 받으면서 HUG 전세보증금반환보증까지 함께 묶어 보증금 미반환 위험을 줄이는 구조예요.
보증가입금액에 대해 100% 보증이 되기 때문에 임대인이 보증금을 못 돌려주는 상황을 대비할 수 있습니다.
기본 조건은 이렇습니다. 전세계약기간 1년 이상, 수도권 보증금 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하, 공인중개사를 통한 계약이어야 합니다.
KB국민은행 기준으로는 민법상 성년인 세대주여야 하고 보증금의 5% 이상을 먼저 지급한 경우, 본인과 배우자 합산 주택 수가 1주택 이내여야 한다는 조건도 붙습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 계약기간 | 1년 이상 |
| 보증금 기준 | 수도권 7억원 이하, 그 외 5억원 이하 |
| 계약 요건 | 공인중개사를 통한 임대차계약 |
| 보증금 보호 | 보증가입금액 100% 보증 |
| 주택 수 | 본인·배우자 합산 1주택 이내 |
90% 한도, 실제로는 이 두 가지가 먼저입니다
90% 한도가 가능하다고 해도 실제로 그 금액이 나오려면 두 가지 조건이 먼저 통과돼야 합니다.
첫 번째가 담보인정비율 심사입니다.
2024년 1월 1일부터 담보인정비율이 100%에서 90%로 변경됐어요. HUG 공식 기준으로 부채비율 요건과 보증 한도 산식은 이렇습니다.
부채비율 요건 → 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90% 보증 한도 → 주택가격 × 90% – 선순위채권
예를 들어 주택가격이 3억원이고 선순위채권이 1억원이라면 보증 한도는 3억 × 90% – 1억 = 1억 7천만원이 됩니다. 전세보증금이 2억 5천만원이어도 보증 한도가 1억 7천만원이면 거기서 더 나오지 않아요.
이 계산에서 선순위채권이 많을수록, 주택가격이 낮을수록 실제 한도가 크게 줄어듭니다. 빌라나 다세대주택에서 이 문제가 특히 자주 발생하거든요.
두 번째가 임차인 상환능력 심사입니다.
2025년 6월 19일부터 공사 보증부 전세대출 상품 전체에 임차인 상환능력 심사가 추가됐습니다. 연간 인정소득 대비 연간 부담하는 이자비용이 40% 이내여야 한다는 기준이에요.
소득이 낮을수록 이 기준에서 걸려서 한도가 줄어듭니다. 근로소득원천징수영수증이나 소득금액증명원 등 소득증빙 서류를 제출해야 하고 배우자 소득을 합산할 경우 배우자 소득증빙 서류도 필요합니다.
실제 한도는 이렇게 결정됩니다
보증 비율과 은행 한도를 정리하면 이렇습니다.
| 구분 | 일반 가구 | 청년·신혼부부 등 |
|---|---|---|
| 보증 비율 | 전세보증금의 80% 이내 | 전세보증금의 90% 이내 가능 |
| 하나은행 최대 한도 예시 | 최대 4억원 | 수도권 4.5억원, 그 외 3.6억원 |
여기서 중요한 게 있어요. 보증 비율 90%와 은행 최대 한도 중 낮은 쪽으로 결정됩니다. 거기에 담보인정비율 심사와 임차인 상환능력 심사까지 통과해야 실제 금액이 확정되거든요.
결국 내 실제 한도는 전세보증금, 주택가격, 선순위채권, 내 소득, 신용점수, 은행 심사 기준이 모두 맞물려 결정됩니다. 90%라는 숫자는 최대치일 뿐이에요.
개인적으로 이게 가장 중요한 포인트라고 봅니다. 90%가 나온다고 생각하고 계약했는데 막상 50~60%밖에 안 나오면 계약금을 날릴 수도 있거든요.
보증 가입이 아예 안 되는 경우도 있습니다
한도가 줄어드는 게 아니라 아예 보증 가입이 불가한 경우도 있습니다.
HUG 공식 FAQ에 따르면 전세계약서 특약에 임대인 승계거부 특약이 있으면 보증 가입이 불가합니다.
임대차 목적물의 소유권이 신 임대인에게 이전되면 임차인의 우선변제권이 상실되는데 이게 약관에 따른 면책사유에 해당하기 때문이에요.
계약서 특약 내용을 반드시 확인하셔야 합니다.
부채비율 요건을 충족하지 못하는 집도 보증 가입이 어렵습니다.
보증이 거절되는 집이라면 금리나 한도보다 전세보증금 안전성부터 다시 봐야 해요.
보증 심사를 통과하지 못하는 집이라면 그 자체로 전세 계약을 재검토해야 한다는 신호입니다.
금리와 신청 시기도 확인하세요
금리는 HUG가 고정하는 방식이 아닙니다. 취급 은행의 기준금리, 가산금리, 우대금리, 신용도, 대출기간에 따라 달라져요.
KB국민은행 기준 우대금리가 최고 연 1.4%포인트까지 적용되는 사례가 있고
2026년 4월 기준 하나은행 전세금안심대출은 약 3% 후반~4% 후반대 금리가 확인됩니다. 실제 적용금리는 반드시 은행 상담에서 확인하셔야 합니다.
신청 시기는 신규 계약의 경우 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내입니다.
갱신 계약은 계약갱신일로부터 3개월 이내예요. 전세대출은 계약하고 나서 무조건 승인되는 구조가 아닙니다. 계약금을 넣기 전에 최소한 은행 사전 상담과 HUG 보증 가능 여부를 함께 확인하는 게 안전합니다.